Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 200/PMK.03/2015 tentang Perlakuan Perpajakan Bagi Wajib Pajak dan Pengusaha kena Pajak yang Menggunakan Skema Kontrak Investasi Kolektif (KIK) Tertentu Dalam Rangka Pendalaman Sektor Keuangan 9untuk selanjutnya disebut “PMK 200”) adalah produk praktek kebijakan ekonomi jilid V yang mengakhiri pengenaan pajak berganda pada Dana Investasi Real Estat (DIRE). Persatuan Real Estat Indonesia (REI) mengambut positif langkah pemerintah tersebut, DPP REI (Eddy Hussy)mengatakan bahwa penghapusan pajak ganda DIRE berpotensi meningkatkan investasi sektor properti dan mendorong pembangunan ekonomi nasional. Sebelum membahas lebih jauh mengenai apa saja yang diatur dalam PMK 200, terlebih dahulu penulis coba paparkan secara singkat apa yang dimaksud dengan DIRE dan bagaimana pengaturannya di Indonesia.

bisnis-real-estat

Oktober 2015 lalu Pemerintah telah mengumumkan Paket Kebijakan Ekonomi Jilid V. salah satu dari tiga paket kebijakan ekonomi  jilid V yang dikeluarkan adalah menghilangkan pajak berganda Dana Investasi Real Estat, Properti dan infrastruktur. Kebijakan ini diharapkan bisa menarik dana yang selama ini diinvestasikan di luar negeri (tax-heaven country) ke pasar sektor keuangan dalam negerri, di samping mendorong pertumbuhan investasi di bidang infrastruktur dan real estat. Menurut perhitungan Otoritas Jasa keuangan (OJK), aset di Indonesia yang dijual dalam bentuk DIRE di Singapura mencapai 30 triliun Rupiah.

Dana Investasi Real Estat (DIRE)

Dalam PMK 200, DIRE diartikan sebagai wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada real estat, aset yang berkaitan dengan real estat dan/atau kas dan setara kas. Gunawan Widjaja dan Yongki Angga menyebutkan bahwa REITs yang di Indonesia dinamakan DIRE adalah alternatif sumber dana bagi industri properti yang juga bersifat padat karya dan wahana investasi khusus yang memungkan pemodal kecil memiliki aset properti dengan menghimpun modalnya dalam satu wadah untuk membeli dan memiliki aset properti secara bersama-sama. Ralph L. Block menyebutkan bahwa REITs are the easiest way for individuals to own commercial real estate and allow for the greatest possible real estate diversification. Pada tahun 2005 otoritas bursa pernah mengusulkan kepada Dirjen Pajak tentang keringanan pajak bagi REITs dan pembebasan pajak dividen untuk pemodal. Insentif ini sangat penting untuk meningkatkan daya saing dan posisi Indonesia di mata pemodal internasional. Setelah sepulh tahun, Pemerintah akhirnya menghapuskan pajak berganda pada DIRE melalui paket kebijakan ekonomi jilid V denga mengundang PMK 200 yang mulai berlaku pada 10 November 2015.

DIRE Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK)

Di Indonesia, dewasa ini pendirian DIRE mengambil bentuk skema Kontrak Invetasi Kolektif. Kontrak Investasi Kolektif adalah Kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat pemegang Unit Penyertaan di mana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola fortopolio investasi kolektif dan Bank kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan penitipan kolektif. Berikut adalah skema KIK-DIRE yang menggunakan Special Purpose Company sebagai pemilik aset properti, lihat bagan  1 di bawah ini.

Secara singkat penjelasan skema di atas adalah sebagai berikut: DIRE di Indonesia dibentuk berdasarkan KIK yang dibuat antara manajer Investasi dengan Bank Kustodian. Dalam skema tersebut di atas diasumsikan bahwa Manajer Investasi dan Bank Kustodian  telah memenuhi seluruh persyaratan yang diwajibkan oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Manajer Investasi melakukan penawaran umum dan bagi investor yang berminat terhadap investasi tersebut dapat membeli unit penyertaan dengan membayarnya kepada Bank Kustodian. Unit penyertaan adalah satuan ukuran yang menunjukan bagian kepentingan setiap pihak dalam portofolio investasi Kolektif. Dana hasil penjualan unit penyertaan akan dikelola dan diinvestasikan oleh Manajer Investasi dalam bentuk aset properti. Special Purpose Company (SPC) adalah perseroan terbatas yang didirikan untuk menjadi pemilik dari aset properti. Penghasilan SPC sebagai pemilik aset properti ini kemudian akan dibagikan sebagai dividen kepada KIK-DIRE. Atas unit penyertaan dalam KIK-DIRE yang dimiliki Investor, investor kemudian akan menerima bagian laba dari kIK-DIRE yang sebenarnya merupakan kelanjutan pembagian dividen dari SPC . pembagian laba dari KIK_DIRE kepada investor selaku pemenang unit penyartaan ini dilakukan oleh Bank Kustodian.

Keterangan : penjelasan skema ini dimaksudkan untuk sekedar memberikan gambaran singkat alur/proses investasi pada KIK-DIRE tanpa memperhitungkan biaya-biaya yang muncul seperti imbalan jasa untuk Manajer Investasi , bank Kustosian, notaries, akuntan public,konsultan hukum dan biaya lainnya serta konsekwensiny a kewajiban pajak yang mucul.

 Perpajakan Dalam KIK-DIRE

 Dari sisi perpajakan, skema KIK-DIRE ini setidaknya menimbulkan konsekuensi perpajakan tertentu. Konsekuensi perpajakan bagi skema KIK-DIRE tersebut dengan diterbitkannya PMK 200 mengalami perubahan yang cukup signifikan. Berikut di bawah ini adalah kosekuensi perpajakan yang muncul terhadap KIK-DIRE sebelum dikeluarkannya PMK 200:

  1. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangun (BPHTB)

BPHTB yang saat ini tergolong sebagai pajak daerah wajib dibayar oleh setiap pihak yang memperoleh Hak Atas Tanah dan/atau bangunan. SPC yang membeli aset properti tak terkecuali dari kewaiiban membayar BPHTB sesuai dengan besaran tarif sebagaimana yang ditetapkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak daerah dan Retribusi Daerah.

  1. Pajak Pertambangan Nilai (PPN)

Ketika SPC membeli aset properti, SPC sebagai pembeli akan dipungut PPN sebesar 10% oleh pengusaha Kena Pajak penjual aset properti.

  1. Pajak Penghasilan (PPh)

Penghasilan yang diperoleh atau diterima oleh SPC merupakan objek pajak penghasilan, oleh karenanya atas penghasilan ini akan dikenakan pajak penghasilan. Begitu pula ketika SPC membagikan dividen kepada KIK-DIRE, SPC juga akan memotong pajak penghasilan Pasal 23 atas dividen yang dibagikan.

Sesuai Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2009 tentang (untuk selanjutnya disingkat “UU KUP”), Kontrak Investasi Kolektif (KIK) terrgolong kedalam pengertian badan. Oleh karenanya atas penghasilan yang diperoleh atau diterima dari SPC, SPC  tersebut  akan memotong pajak penghasilan Pasal 23 atas dividen sebesar 15%.

 Sedangkan pembagian laba dari KIK-DIRE kepada investor pemegang unit penyertaan, sesuai dengan Pasal 4 ayat (3) huruf  I Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang pajak penghasilan sebagaimana yang telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 (untuk selanjutnya disingkat “UU PPh”), bagian laba tersebut termasuk ke dalam kategori penghasilan yang dikecualikan dari Objek Pajak dan oleh karenanya tidak ada kewajiban pajak yang harus dibayar oleh pemegang unit penyertaan.

Adanya pengadaan PPh pada level SPC dan pengenaan PPh atas dividen pada level KIK-DIRE ini menyebabkan terjadinya pajak berganda, yang mana terhadap suatu penghasilan yang sama dikenakan pajak lebih dari satu kali. Dalam sistem perpajakan pengenaan pajak seperti ini dikenal dengan nama classical system of corporation tax. Classical system of corporation tax is a system of taxing companies in which the company is treated as taxable entity separate from its own shareholders. The profits of companies under this when made by the company and again when distributed to the shareholders as dividends.

Banyaknya konsekuensi perpajakan yang timbul pada skema KIK-DIRE membuat jenis investasi ini kurang dinikmati baik oleh Industri properti yang memerlukan dana maupun oleh investor yang bermaksud menginvestasikan dananya. Akhirnya pada 10 November 2015 lalu, Pemerintah melalui PMK 200 menghilangkan beberapa konsekuensi perpajakan yang dikenakan terhadap KIK-DIRE. PMK 200 terbagi kedalam 4 Bab, yaitu: Bab 1 mengenai Ketentuan Umum yang hanya 1 Pasal, Bab II mengenai pajak penghasilan mulai dari Pasal 2 – Pasal 5, Bab III mengenai PPN mulai Pasal 6 – Pasal 10, dan terakhir Bab IV mengenai Ketentuan Penutup yang juga hanya 1 Pasal yaitu pasal  11. Dari sistematika PMK 200 tersebut dapat diketahui secara langsung bahwa : BPHTB tidak diatur dalam PMK 200 dan oleh karenanya atas perolehan aset properti oleh SPC tetap dikenai BPHTB sesuai Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Sumber : indonesian Tax Review 
Penulis : Hari Yanto SH,. M.Hum., BKP